ก๊อปมาเก็บไว้อ่าน
6 กฏเหล็กการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์
6 กฏเหล็กการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์
ในเรื่องของการลงทุน Yield หรือผลตอบแทนถือเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่เราต้องให้ความสนใจครับ กฎง่ายๆที่ควรทราบเพื่อใช้คิดเลขในใจ คือ กฎ 72 ครับหมายถึง ถ้าน้องนำ Yield ที่ได้ หารด้วย 72 ผลที่ได้ออกมาหมายถึงจำนวนปีที่จะทำให้ เงินต้น ของเราเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เช่น ถ้าฝากแบงค์ 1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 3% —— 72/3 = 24 แปลว่าเราจะใช้เวลา 24 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน
ถ้าซื้อ พันธบัตรออมทรัพย์ไทยเข้มแข็ง 5 หมื่นล้านบาท อายุ 5 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 4% แบ่งเป็นปีที่ 1 และ 2 จ่ายดอกเบี้ย 3% ปีที่ 3 จ่าย 4% และปีที่ 4 และ 5 จ่าย 5%
1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 4% —— 72/4 = 18 แปลว่าเราจะใช้เวลา 18 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน ถ้าลงทุน Apartment ได้ ผลตอบแทน 9% ——- 72/9 = 8 ปี แปลว่าเราจะใช้เวลา 8 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน
สังเกตว่าจำนวนปีต่างกันเป็นอย่างมากทั้งที่ผลตอบแทนต่างกันไม่กี่ % ครับ (ด้านบนไม่ได้นำภาษีมาคิดนะครับเพราะการลงทุนแต่ละแบบเสียภาษีไม่เท่ากัน เช่น ปันผลเสีย 10% ,
ดอกเบี้ยธนาคารเสีย 15% , Capital Gain ไม่เสียภาษีเป็นต้นครับ)ดังนั้นเนื่องจากเรามีเงินและเวลาจำกัดครับ ทุกๆครั้งที่เราจะลงทุนอะไรสักอย่างอย่าลืมลองคิด
กฎ 72 ในใจนะครับ (เราสามารถนำข้อสอบเรื่อง Re-finance ที่อาจารย์ท่านสอนมาประยุกต์ใช้ได้อย่างดีกับการลงทุน Apartment ครับ) @^v^@
กฎ 72 ในใจนะครับ (เราสามารถนำข้อสอบเรื่อง Re-finance ที่อาจารย์ท่านสอนมาประยุกต์ใช้ได้อย่างดีกับการลงทุน Apartment ครับ) @^v^@
การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีปัจจัยที่ต้องรู้ดังนี้
1. รายได้มาจาก ค่าเช่าห้อง, ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็ต และ รายได้จากตู้น้ำและตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น โดยทั่วไปจะคำนวณว่าอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าห้องอย่างเดียวจะอยู่ที่ประมาณ 8%-10% ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 20 ล้านบาท และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ ก็ควรจะได้รับเงินคืนทุกสิ้นปีประมาณ 1.6-2 ล้านบาท ส่วนรายได้อย่างอื่นถือว่าเป็นกำไรเพิ่มเติมที่เราจะได้รับ
1. รายได้มาจาก ค่าเช่าห้อง, ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็ต และ รายได้จากตู้น้ำและตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น โดยทั่วไปจะคำนวณว่าอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าห้องอย่างเดียวจะอยู่ที่ประมาณ 8%-10% ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 20 ล้านบาท และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ ก็ควรจะได้รับเงินคืนทุกสิ้นปีประมาณ 1.6-2 ล้านบาท ส่วนรายได้อย่างอื่นถือว่าเป็นกำไรเพิ่มเติมที่เราจะได้รับ
2. ค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน ได้แก่ ค่าแม่บ้าน และภาษี เป็นหลัก (ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า นั้นเราจะเก็บจากผู้เช่ามากกว่าที่เราเสียจริง) โดยภาษีเราจะเสียมากน้อยแล้วแต่เจรจากับเจ้าหน้าที่ของรัฐ (จากประสพการณ์ผมเสียไม่ถึง 10% ของรายได้รวมต่อปี)
3.การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วประสพความสำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับ ทำเลเป็นหลัก และรองลงมาคือความสามารถในการให้บริการดูแลลูกค้า ซึ่งจากประสพการณ์ของผม มีบางคนเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพของทำเลด้อยลงมาหน่อยเนื่องจากราคาถูก ผมไม่ค่อยเห็นด้วยเพราะว่าธุรกิจนี้จะอยู่กับเราไปอีกเป็นสิบ ๆ ปี ดังนั้นเราควรเลือกทำเลที่เป็น A หรือ A- เท่านั้น เพราะว่ายังมีที่ดินอีกเยอะให้คู่แข่งขึ้น แต่ที่ดินที่มีศักยภาพที่ผู้เช่าชอบ นั้นมีอยู่อย่างจำกัด
4. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มี 2 แนวทางคือ
– ลงทุนหาซื้อที่ดิน และสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง มีข้อดีคือ ราคาถูกและสามารถเลือกแบบอาคารได้ตามใจชอบ แต่มีปัจจัยเสี่ยงคือ คุณต้องมีความสามารถและความชำนาญรอบด้านได้แก่ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ, อ่านแบบก่อสร้างเป็น, มีเวลาและคุมงานก่อสร้างได้ เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ควรจะเป็นผู้ที่เคยทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว
– ซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินกิจการอยู่แล้ว มีข้อดีคือ ง่ายแก่มือใหม่ที่เพิ่งเริ่มอยากจะเป็นเจ้าของกิจการ เพราะเราเข้าไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่แล้ว มีลูกค้าเข้าอยู่ 90%-100%แล้ว (คงไม่มีใครเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีคนพัก 50% ในทำเลที่ไม่ดี), เราสามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- ได้ตามต้องการ ซึ่งดูได้จากคนพักว่าเต็มหรือไม่ ได้ราคาค่าเช่าเท่าไหร่ เป็นต้น โดยทำเลที่มีศักยภาพจะพิสูจน์โดยตัวของมันเองจากรายได้ และจำนวนคนเข้าพักเองอยู่แล้ว ส่วนปัจจัยด้อยคือ ราคาจะสูงกว่าลงทุนสร้างเองซักหน่อย และรูปแบบอาคารอาจจะไม่โดนใจ 100% เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ได้แก่ คนที่อยากจะลองเริ่มต้นธุรกิจนี้ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไรดี โดยคุณสบายใจได้เลยว่าเดือนแรกที่คุณเริ่มดำเนินกิจการ คุณจะได้รับเงินจำนวนเท่าไหร่ที่แน่นอน ต่างกับการสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมาใหม่ เพราะหลังสร้างเสร็จคุณต้องนั่งลุ้นว่าจะมีคนเข้าพักเต็มหรือไม่ และอีกนานเท่าไหร่จึงจะเต็ม อย่างไรก็ตามแม้ว่าการซื้ออพาร์ทเม้นท์จะลงทุนสูงกว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เองซักหน่อย แต่ต้องเข้าใจว่าคุณกำลังไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่, ซื้อความสามารถทางการแข่งขัน, ซื้อทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- และซื้อลูกค้าทั้งหมดมา ดังนั้นผมคิดว่าถ้าด้วยราคาซื้อ อพาร์ทเม้นท์ที่ทำให้คุณได้รับผลตอบแทน 8%-10% ต่อปี ก็ถือว่าคุ้มค่าทีเดียว
วีธีคำนวณราคาซื้ออพาร์ทเม้นท์
มีอพาร์ทเม้นท์ขนาด 43 ห้องพัก บนเนื้อที่ 100 ตารางวา คนพักอาศัยเต็ม คิดค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาทต่อเดือน รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 43x3,500x12 = 1,806,000 บาท ดังนั้นถ้าเราซื้อมาในราคา 20,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 1,806,000/20,000,000 = 9.03% (ยังไม่รวมรายได้อื่น ๆ) ผมถือว่าการลงทุนนี้ค่อนข้างใช้ได้ทีเดียว
แต่บางครั้งผมเจอคนมาเสนอขายอพาร์ทเม้นท์ 100 ห้องพัก 2 ตึก บนเนื้อที่ 300 ตร.วา คนพัก 70% ค่าเช่าเก็บห้องละ 2,000 บาท รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 100x2000x70%x12 = 1,680,000 บาท แต่ขายราคา 22,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 7.63% การลงทุนนี้ผมถือว่ายังธรรมดาไม่ได้ดีมากนัก คนขายบอกว่า ผมจะได้ตึก 2 ตึก แถมมีที่ว่างเหลืออีกตั้งเยอะ ราคานี้ไม่แพงเลย แต่สำหรับผมแล้วถือว่าแพงเพราะที่ดินที่เหลือผมไม่รู้จะเอาไปใช้ทำอะไร และค่าเช่าสองตึกนี้ก็ถูกมาก แสดงว่าทำเลยังไม่ดีนัก ทำให้ได้รับผลตอบแทนไม่เป็นที่น่าพอใจนัก
5. ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ถือว่าเป็นเสือนอนกินอย่างที่ใคร ๆ พูดกันนั้นจริงหรือไม่
สำหรับผมแล้วมันเป็นธุรกิจเสือนอนกินจริง ๆ แต่ไม่ว่าจะนอนกินยังไง คุณก็ต้องขยับปากเพื่อที่จะกินมันจริงไหม เหตุผล เพราะถ้าทำเลดี ลูกค้าจะวิ่งเข้ามาหาคุณเอง คุณก็รอรับเงินทุก ๆ ต้นเดือนได้เลย ไม่ต้องออกไปวิ่งหาลูกค้าเหมือนธุรกิจอื่น แต่ระหว่างเดือน คุณต้องบริหารงานภายในอาคารให้ดีด้วย ไม่เช่นนั้นลูกค้าจะหาว่าไม่ดูแลเอาใจใส่แล้วย้ายหนีไปที่อื่นได้ งานจิปาถะได้แก่ ทำความสะอาด(คุมแม่บ้าน), ดูแลความสงบเรียบร้อย คนเข้าออก, น้ำไม่ไหล-ไฟดับ ก็ตามช่าง, เคเบิ้ลเสีย-เน็ตเสีย ก็ตามช่าง เป็นต้น รวมถึงบริหารต้นทุนค่าน้ำ-ไฟ ให้ต่ำที่สุดด้วย (ยังไงเราก็ได้กำไรจาก ค่าน้ำ-ไฟ อยู่แล้ว แต่เราจะได้มากน้อยขึ้นกับการบริหารของเราเอง) และบางครั้งเราอาจจะเปิดร้านขายของชำเพื่อเพิ่มรายได้อีกก็ได้ แต่ก็ต้องบริหารงานเพิ่มนั่นเอง ดังนั้นผมขอเน้นว่าถ้าใครคิดว่าทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วไม่ต้องทำงาน นอนรอต้นเดือนแล้วรับเงินเหมือนฝากเงินกับธนาคาร ถือว่าคิดผิดอย่างมาก มันมีอะไรที่จุกจิกกว่านั้นเยอะ แต่มันก็เป็นธุรกิจที่ไม่ยากเย็นจนเกินไป เหมาะกับคนที่เพิ่งเริ่มหัดทำธุรกิจ อยากลองวิชาที่ได้เรียนรู้มา ได้ลองบริหารต้นทุน บริหารลูกค้า
6. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีจุดดีที่เห็นได้ชัดคือ โดยส่วนใหญ่แล้วทั้งอาคารและที่ดินมักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุก ๆ ปี ดังนั้นหากคุณนำเงิน 20 ล้านมาลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ปีนี้(พ.ศ.2552) คุณน่าจะได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาลค่อนข้างแน่นอน และ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 อาคารและที่ดินของคุณจะมีมูลค่ามากกว่า 20 ล้านบาท แต่ถ้าคุณฝากเงิน 20 ล้านบาทปีนี้ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 เงินฝาก 20 ล้านบาทของคุณจะมีมูลค่าที่น้อยลงเป็นผลมาจากเงินเฟ้อแน่นอน อย่างไรก็ตามคุณอาจจะต้องเหนื่อยกับการบริหารงานภายในอพาร์ทเม้นท์ของคุณมากกว่านอนรอดอกเบี้ยจากธนาคารเฉย ๆ อย่างแน่นอนเช่นกัน
cr. คุณพี่เหมา แมท เอแบค
